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苏州限售落地!新房3年,二手房5年!未来房价会怎样?

2019-05-14 来源:

2019年5月11日,

苏州正式出台了“限售令”。

楼市一声巨响,震动了整个苏州。

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先来给大家解读下这次调控的具体内容。


1、新房三年限售,园区全域、新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房限售,3年后可转让;其他区域不影响。

目前,苏州房价倒挂明显的地方就是园区大部分区域和新区狮山核心区。所以,这次苏州单独对这两片区域出台了新房限售3年的调控政策。

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2、园区二手房限售5年:2019年5月11日新取得的产权证满五年可售,所有的在途单不影响。其他区域二手房不限售。还有很多买房人担心,之前的二手房交易会不会因为“限售”出现问题。

注意,政府文件里写的很清楚,限售只针对11日起新取得不动产证的房源。也就是说,5月11日之前拿产证的二手房不受限售影响。

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3、土拍规则调整:竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

这次,苏州对土拍规则的调整幅度并不大,地价主要还是看具体上市土地的定价。

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4、苏州工业园区和其他市(县)、区根据情况优化学区住房政策;

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5、优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。


重点表现以下几方面:

1、新政只涉及园区、新区这两大区域;

2、园区全面限售,新房三年,二手房五年,够严!

3、从源头做起,土地政策收紧;

4、仍坚持人才购房原则!


自2016年楼市新一轮调控来,新政一直在不断完善,从最初的限购、限贷、限价,到限商、限售。苏州宣布加入限售大军,四限齐全!


限价

2016年5月18日, 苏州市国土资源局官网公告宣布,经市政府批准,对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。


限购、限贷

苏州限购政策要求:非本市户籍购买第一套房,需提供2年社保或个人所得税证明,同时,非本市户籍还失去2套及以上新房和二手房资格。本市户籍3套及以上家庭不得再购买新房和二手房。


文件还要求,实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。


政策影响

从影响看,限售还是“房住不炒”理念的延伸,因为对于刚需人群来说,除非特殊原因,买房不可能在几年内就要卖的,尤其是高房价时代,买卖的成本还是不小的。


而对于炒房人来说,限售的影响就比较大了。短期不能变现或变现时间拉长,增加了炒房人成本,及不确定性。


总之,限售被视为“斩断楼市流动性”的狠招,在限售条件下炒房,风险无疑加大,入市还需谨慎。而对于刚需、改善人群来说,楼市限售是稳定房价的利好政策,该鼓掌欢迎。


房住不炒,防止房价涨跌过快非正常大幅波动,从限购、限贷、限价到限售,被视为楼市调控长效政策,这显示了苏州政府对楼市调控的加码和决心,一切为苏州楼市的健康发展。


调控之下,对于购房者而言:

自住客(包括首次置业客户和改善型客户)尤其是作为政策鼓励和保护的对象的刚需族,仍可以在市区范围内选择合适的楼盘入手。


对于投资客而言,作为调控政策的重点打击对象,考虑拿到园区或者新区房源的产证几年内就抛售的短期投机炒作行为可以休矣;但如果可以接受中长期持有,园区和新区的一些优质楼盘仍存在投资价值。但无论如何,由于未来政策和市场的不确定性,投资还是要谨慎。


对于房企而言:

从投资拿地角度来说,在调控严苛、高度讲政治的苏州市场上,房企拿地应该更为谨慎,寻找结构性投资机会。

从产品打造和营销角度来说,面对已经进入改善时代品质为王的苏州新房市场,房企的重心应该回归到产品和营销上。可以预见的是,近三年来高价拿地的房企将面临巨大的销售压力。

政策原文:

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来源:苏州地产情报等

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