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冬至阳生:2019博鳌房地产论坛圆满闭幕

2019-08-15 来源:

(2019年8月10日·海南)夏末的海南依旧时晴时雨,天气变幻不定,但经历风雨后的光景仍值得期待与珍视。8月9日,由观点地产机构主办的2019博鳌房地产论坛完成各项议程,在海南绿城蓝湾小镇圆满闭幕。

本次论坛以“平衡与重构 地产的多维世界”为主题,邀请国内外优秀的房地产开发商、房地产运营商、经济学家、中介机构、金融机构及新经济创业企业等共聚一堂,深度研讨剖析当下宏观经济、房地产调控、城市群深化、多元化转型等重要话题,不同思想的碰撞,带来更多契机与可能。

2019博鳌房地产论坛大会现场

为期四天的论坛中,在理事博鳌沙龙、主题演讲、精英对话、博鳌直播间、博鳌大讲堂等环节,来自不同企业、不同业态的企业高管们,表达了不同的感受。

这也是房地产发展至今的缩影,随着融资全面收紧、房地产不再作为短期刺激经济的手段,以及中美贸易、人民币汇率“破7”等外部因素叠加,身处夏季,房地产行业大多从业者已感到凛冬将至。

准备“棉袄”的行动,有洞见的企业及人士已开始落实。

大多数经济学家从房地产发展的趋势分析,认为螺旋式上升的动能仍在,围绕城市更新的存量改造,以及扩大消费的服务产业都存在结构性机会;房企认为这是下定决心真正转型的节点,并将更集中于经营性现金流的管理,量入为出,收支平衡;私募机构则判断融资收紧正是其它融资渠道兴起的春天,厉兵秣马,等待时机。

挑战与机遇并存,冰与火的乐章交相演奏,告别黄金时代的高速发展期后,房地产需深刻理解“大道至简”的含义,如何适应由“快钱”转向“慢钱”、由开发转向运营将是未来的重要课题。

为此,包括千亿房企在内的部分企业甚至派出规模庞大的高管团队参会,以期寻求破局思路。

房地产仍大有可为

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华认为,从2017年开始的这场房地产宏观调控,从限购、限贷、限价到如今更为严厉的措施出台,至今正在改变市场的预期。同时开发商的命运也被扭转,主要表现为重组和优化的进程在大步往前推进。

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官 邱晓华

邱晓华同时分享了对政策的理解,认为“730会议”明确把与民生相关的项目作为补短板的方向,包括实施城镇老旧小区改造等工程,以及加快推进信息网络等新型基础设施建设,这给开发商开辟了另一条发展的新路。

据他估算,现在国内有17万个城镇小区需要改造,涉及的市场规模大致达3-5万亿元,未来3-5年,可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松,则从推动房地产市场发展的中期力量——城镇化发展趋势分析,指出在1978-2017年的城镇化大潮中,中国的城市人口增加了6.4亿。根据测算,城市化仍将持续到2030年,城镇化率大约从60%升至70%。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长 巴曙松

在这个城市化进程中,巴曙松认为中国将进入以城市群为主要载体的阶段,包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等都是个中热点,因此房地产还会有一定的增长空间。

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光则通过一份别开生面的京东用户消费的大数据,初步研究后发现了人口迁移的特点,并得出了大城市人口现在正在向周边都市圈迁移,从而佐证了都市圈发展趋势的论点。

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家 沈建光

房企收敛聚焦

按照“长期看人口,中期看土地,短期看政策”的房地产形势发展特征分析,房地产行业当下所面临的形势却不容忽视。对于房企而言,他们大多靠的是战略可持续性、管理层洞察能力以及投资开发能力立身,只有采取应对措施穿越周期,才能看到未来。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲

从过去一年里观察房企,不难发现邱晓华口中的“命运扭转”正逐步得到验证,包括越来越多企业开始思考“收敛聚焦”,部分杠杆过高的企业则通过出让项目减少经营支出并回笼资金。今年1-7月,主流房企的销售额增长速度普遍出现放缓。

旭辉向来以稳健见长,在本地博鳌房地产论坛上发出了“收敛”的信号。该公司创办人、执行董事兼主席林中表示,下半年行业整体会以稳定为主,预计四季度会有一定机会,但仍要看政策是否松动。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席 林中

他同时呼吁房企要控制融资总量,控制地产规模,追求平稳健康发展,走高质量发展路线。因为房地产已告别快速发展的黄金时代,再盲目冲规模、高增长会积攒更大的风险。他表示,旭辉下半年不会有太大的买地投入,甚至不拿地都可以,并要减少不必要的负债。

上述观点也得到其它与会房企的认同,其中朗诗绿色集团董事长田明被巴曙松问及对房地产看法时便表示:“唯规模论可以休矣。”

朗诗绿色集团董事长 田明

他解释称,房地产如今已面临重大的调整时刻,高杠杆、拿高价地往后会出现很大问题,房企需要用更理性的逻辑来发展。

“我们对自己的定位不是追求规模最大,而是非常有价值。”招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟如是定位自家企业。他表示认同房企们所形成的“规模、质量、效益”共识,并强调招商蛇口非常清晰地追求质量第一、效益优先、规模适度,这也是应对行业调控之道。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 刘伟

金科股份联席总裁方明富则用四句话总结自己的看法:“第一,房地产在未来一段时间内还有非常长的周期;第二,房企之间的压力在未来一定会越来越大;第三,单一的住宅开发模式未来的路越来越窄;第四,多元和生态体系的构建,可能是未来突围必须思考的一个逻辑。”

金科地产集团股份有限公司联席总裁 方明富

多元化思辨

对于房地产多元化,本次参与博鳌房地产论坛的企业高管出现了不同的看法,乐观派认为包括康养、长租、产业办公、文旅、商业地产等仍存在大量的需求,谨慎者则从历史的经验得到“多元化难以成功”的判断。

但无论如何,正是不同模式的探讨、实践、试错,房地产乃至其它行业的发展才会逐渐从青涩转向成熟,若没有这些完善阶段,可持续发展便无从说起。

从这一点来说,每一家企业的战略无分对错,只有沉下心经营才有可能穿越周期。

一如过去多年的理念,恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为采用一种地产商业模式,最重要是要避免不可持续性。他的发言犀利,直指过去三十多年房企过度追求销售规模,而非赚钱的能力,因为这会带来数据真实性、产品质量等潜在问题。

恒隆集团、恒隆地产董事长 陈启宗

陈启宗警示称,做企业不应该有羊群心理、一窝蜂的心态,盲目发展太多业务,而是量力而为,在拐点来临之际能“刹得住车”,并在不过度借贷的情况下逆流而上。

陈启宗还以恒隆2018年以107.3亿元拿下杭州地块举例,恒隆从2004年起就寻求在杭州拿地,等了14年才拿到一宗最满意的地块,回报率符合预期。他给出的长周期投资箴言是单单一个“等”字,强调等不了的房企不是一个好房企。

“历史告诉我们,所谓的多元化发展企业,绝大部分是不可能长久的,反而是那些笨笨的,像我这样的人,专注做一件事,把它做到极致,就能够成功。”在另一场对话中,他再次强调了“做到极致”的经营哲学。

其它包括房企、第三方机构的高管也发表了类似看法。

其中佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策明确表示,房企仍需集中做地产,不看好多元化。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿,则结合过往服务房企的经验表示,房企转型多元化容易出现羊群效应,其次转型的时间不恰当,第三则是仍以快周转基因为主导,这种开发商思维是最本质问题。

作为多元化的一部分代表,包括朗诗、碧桂园服务、彩生活、保利物业、奥园、新鸥鹏、复星、乐乎、建方长租、蛋壳公寓、协信等企业高管,均在本次大会的主题演讲对话、博鳌大讲堂等环节分享了转型的心得。

博鳌铿锵行主题讨论:地产财富窄门:企业家应如何自律?

博鳌大讲堂

比如朗诗沉下心打造绿色建筑产品,复星康养集团从2012年开始布局养老,保利物业探索公共服务领域……但尽管业务纷繁复杂,分享心得的企业高管均强调自己是围绕地产产业链做运营服务,赚“慢钱”而非“快钱”,与开发思维截然不同。

地产精英 博鳌论剑之一:经济新格局与挑战 房地产发展模式迷思与出路

与会企业们大多强调要“回归房地产本源”,注重自己企业的产品和服务,这个看似不言而喻的道理,要想年复一年、日复一日地做到,需要持之以恒的耐心和信心。

聚焦“钱袋子”

但无论是穿越周期,还是寻求可持续发展的模式,都需要庞大的资金量做底部支撑。尤其是对长期依靠高负债驱动规模的房企而言,在当下房地产融资全面收紧的形势下,如何维持稳定现金流成了博鳌房地产论坛的又一重要话题。

作为重资产行业,资金对于房企的重要性不言而喻。在行业面临拐点之际,发展稳健、资金充裕的企业将获得更大的发展空间,反之高杠杆、资金链紧的企业则会陷入极大的经营危机。

阳光控股执行董事、全球合伙人,阳光集团执行副总裁吴建斌作为地产老兵,始终坚信现金流管理尤其是经营性现金流管理的重要性。

阳光控股执行董事、全球合伙人,阳光集团执行副总裁吴建斌

无论是在理事沙龙还是大会的主题演讲对话环节,吴建斌都呼吁房企应该更多聚焦现金流管理上。他表示,房地产30多种融资工具现在大多已收紧。他建议,房企首先要尽可能把能用的融资工具用上,其次要积极盘活资产,第三要控预期,第四则是控增长。

其它房企高层也分享了自己企业采取的应对措施,包括尽快推售项目、提早收款、延长应付款,审慎进入调控严重的城市,保留总资产5%以上的可动用资金流。同时企业需做压力测试,要有更好的变现资产。

地产精英 博鳌论剑之二:我们与他们:关于地产未来的对话

金融机构的高管则从融资性现金流的角度分析,认为随着“64号文”等调控措施出台,房企的公开发债、银行借贷、信托渠道均受限,过往被摒弃的股权融资将迎来发展的契机。吴建斌也认为,股权融资时目前剩下不多的融资工具之一。

从长远发展的角度,包括孟晓苏、郭杰群等经济研究专家都认为REITs将是房地产等重要发展方向,尽管目前存在法律、税收、运营能力等方面的不足,但前景仍值得期待。在REITs未到来之前,包括CMBS、ABS等支持证券成为发展的过渡产品,这一趋势也随着近年房企发行该类产品得到验证。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长 孟晓苏

交银国际董事总经理、研究部主管 洪灝

中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管 程骁远

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任 郭杰群

瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长 陈雷

不管是经营加杠杆,还是融资降杠杆,正如与会房企高管所言,最根本是要敬畏市场,顺势而为,这种“大道至简”知易行难,但也是必经之路。

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