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干货丨城势向南,大牌云集,置业南部新城到底该怎么选?

2019-09-25 来源:

自南部新城作为常熟生态新城、金融新城、产业新城规划以来,依托27600亩的自然湖泊昆承湖,后发先至,一跃成为常熟对接苏州、上海的发展重心,加之全城最大的永旺梦乐城入驻开业,更加大了南部新城在常熟发展规划中的整体地位。

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现在,越来越多的常熟人及新常熟人开始选择落户南部新城,这里成了宜居之所、便捷之地、未来的商业中心、金融中心、湖滨新区。但随之而来的却是幸福的烦恼,在南部新城广阔的地域、众多的新小区之中,各自优劣不等,明暗交错,置业落户越来越来难以作出明智的选择。

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如果你也拥有同样的困惑,不妨跟随我们一起来深度检视下南部新城各地域的优劣,让这块儿新兴之地在万众期待中也能清晰浮出水面,平易近人。

01

双城交汇,价值加倍


常熟发展分南北,南部新城同样如此。放眼南部新城全域,以围合1.6万方昆承湖布局,南近沙家浜,北至南三环高架,区域之广,堪当常熟南大门的盛赞。然而如此之大的地域范围内,哪里才是最好的位置呢?也许有人会说新商业,没错,新商业确实承载了南部新城的部分功能,所以新商业一公里范围内,都是不错的选择。但是,作为依托主城发展的副中心的南部新城,可以跟主城分裂开单独抽丝剥茧地去看吗?显然是不能的,副中心因承接主城发展,因而是对主城的补充和完善,主城的商业、医疗、教育都有着某些不可替代的优势。

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所以,从这个角度看,既享受新城的新补充配套,又享受主城相对完善的核心配套无疑是最佳的选择。所以这个点怎么取呢?以新商业(永旺)向外辐射1公里,交汇主城处即是该最佳位置。如果我们在地图上取,那就是南三环的位置。这里,湖景资源充足,向南通览昆承湖景,加之新城主城两城商业配套加倍辐射,价值发展加倍,交通路网遍布,是不可多得的汇通要处。反之,永旺的南向1公里,虽然也在辐射范围内,但因其商业辐射单一,规划加成单一,其发展势能多少都要弱一些。简单说,就是不要指望边缘变中心!

02

品牌云集,抢占先机

其实,单纯的分析过程只是一种推理逻辑,事实如何实则有待现实的检验。那南三环的位置是否能经受得住现实的检验呢?其实问题不大。为什么这么说呢?第一,永旺已经开业,从南三环过去仅1公里范围内3分钟车程,便捷快速!第二,也是最重要的一点,这里是大品牌开发商的聚集地。试问,如果不是对区域价值的绝对认同,何以三家品牌房企同时入驻!其入驻后形成了一个新的梯形规划区,而以三家规模房企的开发标准来看,此处必将形成梯形改善板块,引领着南部新城的居住品质。

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此后进不了南三环区域的开发商只好屈尊降标,选择一个中庸之地加入南部新城,借势发展红利。所以,晚进后辈自然不得不承受这样的无奈,置业落户又何尝不是呢!从南部新城向南看,不难发现大部分已开发区域,早已聚集了大量早期小规模开发商开发的小区,其开发质量欠佳,小区的整体居住氛围欠佳,包括停车位不足,垃圾场规划不合理,物业服务敷衍等一系列问题凸显,使得整片区域失去了优化的可能。这可能也是南部新城南相对北的一个不利之处吧。

03

自高起点,当高境界

清晰可见的地理位置,显而易见的大品牌聚集,这些都已经奠定了南三环的双城优势格局。我们是否可以暂且下结论,新城主城交汇处的南三环就是南部新城的潜力股、新核心呢?其实不急,有些数据在没有明确之前,太早下定论反而会走偏,倒不如看完数据再说话。

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这里有两个数据值得玩味,第一是南部新城的拍地成交价,第二个是南部新城的二手房价格。2018年至2019年,南部新城土拍持续火热,领销常熟。这里有个小常识,通常来说,拿地时间越早则地价越便宜,跟房价的走势基本类似。南部新城北区域,17年拍出最好的湖景位置,因为占得先机地价相对稍低,其后大半年,再拍两块地,位置比之前期均稍差,但价格略微上升,这得益于当时南部新城的火热土拍氛围。进入19年,南部新城南在快速路高架旁拍地,毗邻昆承湖,仅一家开放商,底价成交,楼面成交地价仅7354元/平。从这组数据,可以轻易地看出,南部新城北因高楼面价、通览湖景的视野归属第一梯队,当然,部分地块儿因为抢先占得头排,拥有了最佳的观湖位置。

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第二个是南部新城的二手房价格,二手房价格走势是新房市场的后期佐证,可以很好地说明新房的价值预期。这里我们调取两个小区做作对比,同时也是南部新城的南北位置的小区。南边选择东湖京华,北边选择中南御锦城。东湖京华二手房均价在16517-18837元/平,中南御锦城二手房价格在20909元/平。值得注意的是,东湖京华距离永旺可以说是相当近了,仅隔了一座桥,但其价格依然不够坚挺,而是上下浮动较大。另一边,南三环边的中南御锦城二手房价格直接飙到了2万档。对比相当明显。

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纵观地价、二手房价两组数据,不难发现,南部新城的南、北差距显著,北边依托主城形成了强有力的竞争优势。此时,我们再说南部新城北、主城南的交汇处南三环是南部新城的新核心、潜力股,就毫无异义了。

04

大师领衔,匠心精筑

现在,我们已经知道南三环是一个不错的位置,但第一梯队的几大品牌开发商应该怎么选呢?其实这个问题,一点都不难,还是位置,毕竟湖景资源胜过一切!但是,我们也不能过于关注外部而忽视了一个小区的内涵。

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南部新城北的三家品牌房企,都是精于造景的匠心房企,但孰强孰劣,还有待比较。其中有国企,有以露天泳池为主的轻奢派,还有则是以中式盛唐意境为主的国风八境。单单八境园林就配置有3.5万方中式园林及阳光大草坪,分布有八大景观组团,另据称还配置有亲子乐园、体育场、健身步道等社区配套。最高18层,两梯两户,居住舒适度较高。轻奢派则不止于景观,还有更高的精装标准,因而其价格也直接破2万至2万3,比较适合对精装有要求的置业需求。

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产品上,面积从115至215平皆有分布,这里不得不说,自18年以来,其中一个楼盘一直是南部新城销售最火爆的一个楼盘,难以置信吧!其中115爆款凭借总价低、三房舒适、尺度宽阔备受市场喜爱,其火爆至今,估计115户型已为数不多了吧。

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当然,这里还有一个点可能容易让人纠结,那就是智能家居,因为很多房企开始紧跟时代,纷纷上马智能家居,所以究竟当下要不要选呢?首先,物联网的未来趋势这个我们得承认,势不可挡。但是现在5G网络未普及前,物联网的功能还很单一,仅简单地控制开关电器和一些简单检测,实际作用还有待检验。等到5G普及后,现在的智能家居设备可能又到了更新的时候了。毕竟现在的电子产品基本是一到两年一更新。所以,对于智能家居,我们还是应该对其以开放的心态对待,认同它的趋势,但不限于此。开发商嘴里说着4、5万一套的智能家居,真实的价值还有待观察。可能自己真正配齐一套市面上的智能家居也仅5-6千元,所以不要仅限于开发商给出的智能家居方案。

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实力物业,服务保障

如果买房前期的观察占90%,那物业的了解则要占到50%。因为再好的规划,如果没有一个好物业,都是白搭。一线品牌开放商,其物业服务都有口皆碑,市场呼声大。一些名不见经传的物业公司,就很难说有什么保障。

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最后,置业南部新城应该怎么选?相信大家内心已有答案,当然,实地的参观了解也至关重要,因此本篇仅限前期参考!


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