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常熟买房人必看!这几个买房要点你必须知道!

2019-10-12 来源:

《一代宗师》里章子怡说:我爹常说,习武之人有三个阶段,见自己,见天地,见众生,其实将这句话中的习武之人换成购房者也是一样的。

楼市变化的频率已经越来越快,今天我主要想分享一些现阶段最重要的买房理念,和对常熟楼市的思考,希望对大家买房卖房有所帮助。

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央行降准,房贷利率很难降!

近日,央行全面降准0.5个百分点,定向降准1个百分点,共计释放资金9000亿元。

当然,降准根本目的是为了让银行资金充裕,这样才能低息放贷给企业。然而央行在降准,银行房贷利率却在上浮!

融360数据显示,其监测的35个城市共533家银行,目前共有19家银行首套房贷利率低于4.85%(8月LPR),116家银行二套房贷利率低于5.45%(8月LPR+60点)。根据央行规定,10月8日房贷利率新政实施后,各银行首套不得低于LPR,二套不得低于LPR+60,因此,以上这些不合格银行都必须上调房贷利率水平。

其实,央行“首套不低于LPR,二套不低于LPR+60”是最低限度,经过各省市层层加点后,房贷利率远远高于这个标准。即使未来LPR下降,加点必定会同步提高,最终只会达到一个标准:房贷利率只能升,不会降,房贷利率是绝不可能降的,包括首套刚需!

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点击了解 : 常熟最新房贷利率出炉!

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买房不能一味看利率!

许多人认为:房贷利率一直在涨,买房要多付利息,现在买房划不来。能说出这种话的人,一定是典型的房产小白。

现在买房的唯一标准是:砍价空间!

换句话说,盯紧打折促销的特价房,时刻关注着急出手而降价的二手房。在这种环境下,还将利率作为买房决策条件的人,反而会错过很多抄底机会。

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谁是刚需,谁是投资?

相信大家常常听到一句烂大街的话:刚需可以买。还有些朋友买房常常会说:我是刚需兼投资,自住但希望增值。也常有一些砖家会告诉你:刚需随便买,投资不建议。

其实,刚需和投资根本不是用自住与否来区分,而是看持有时间。持有3年以下,你天天住里面也是投资,持有8年以上,你天天空置,也算刚需。

你买10套房,全部持有10年,就是刚需中的战斗机。你各种贷款加外债买下首套自住房,月供撑不过2年,同样属于投机炒房。

所以说,现阶段能不能买房,刚需还是投资并不重要,最关键的是看你月供能坚持几年?

那些资金链断裂的投资客低价急抛,不是他们不想继续持有,而是手中现金已经还不起月供。只要你月供压力不影响生活,坚持几年总能穿越周期。

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买房流程

走进售楼处,我们往往被先带入品牌展示馆。

墙上放个中国地图,是全国地产XX强,开发了XX个项目,有XX名业主等等。

这么说吧,全国排名前2的大学只有2个。但是号称全国前3的大学至少有5个,号称全国前10的大学至少有15个。房地产同理。

近两年随着广告法的完善,开发商对于宣传都有所规范,但仍然有很多开发商“买榜单、买排名。”即使在常熟,我也知道有几家开发商喜欢夸大销售额。所以我对榜单这种事的态度一向是看看就好,别太当真。

排名靠前的开发商房子不一定就很好,排名靠后的开发商房子不一定就很差。

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看完品牌展示,开始介绍区位。

你会看到项目位于整个区位图中央,被各大商圈包围,周边配套全部涌来,堪称宇宙中心。

但是你看到的区位图都是经过加工的。没有明确的刻度标注,看起来只隔了一条马路,实际上已经隔出5公里以上。在常熟,我甚至看到很多开发商把10公里以外的商圈都标入区位图。

置业顾问给你介绍到哪个商场几公里,无非是点对点的直线距离。告诉你几分钟车程,基本都是深夜无红灯状态下开的。

你最好的了解方式,是站在售楼处里,打开地图导航,多少距离,开车多久,立刻知道。对于项目周边具体怎样,建议你实地走一圈。

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接着,来到沙盘介绍项目。

在介绍项目的时候,我想提两个容易被大家忽略的数据:容积率和得房率。对于一个小区来说,容积率越低越好,容积率越低,小区品质越高。

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在常熟,我们能看到的一个常见现象是:有些小区是洋房、别墅+高层,多种建筑形态的搭配。

这就是我们常说的“高低配”。

为什么要做“高低配”呢?我们来看一个非常简单的算术题。一个项目总建筑面积10万方,如果全部做高层,均价1万/㎡,那只能赚10万。

如果做成高层+洋房,高层8万方,均价1万/㎡,洋房2万方,均价1.5万/㎡,那么可以赚11万。

所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。

在买房过程中,置业顾问往往会给客户灌输一个奇葩销售逻辑:有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。实际上这是忽悠。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好!

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关于得房率,如果你不重视,很有可能出现,你买的140㎡和人家123㎡实用面积差不多。

此外,在沙盘旁边一般还会有一个阳光宣言。

这个最早由万科带头设立,主要是展示项目周边不利于居住的因素,虽然后期很多开发商也跟着做起来,但是所公示内容明显缺乏诚意,不过多了解一下项目还是不错的。

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之后来到样板间,你会发现空间感刚刚好,但是等交付以后,就感觉小了很多。因为样板间里的家具都是定制款,整体缩水了一圈,所以显的空间很大。

而且房间内的柜子很少,当你真正入住进去,换季的衣服,小孩子的玩具都将填满你的房间。

几乎所有样板间里都不会在安装房门,同样也是为了显示空间足够大。所以大家在参观样板间时,一定要注意客厅及每个卧室的空间。

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最后

买房这回事最重要的是:掂量清楚你究竟为什么需要买房?是为了结婚,是为了上学,还是为了财富升值?

写到这里,我 忽然想起烽火的书《剑来》中一位老僧说的话:“陈平安,你如何看待这个世界,世界就会如何看你。”

购房同样是这样,目的越纯粹,就越好。

文章综合来源:苏州楼市情报、常州房产频道,

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