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现在究竟是哪些人在买房?刚需的换房潮来了?

2019-11-19 来源:

当下的县级城市房地产市场,仍是一个刚需为王的市场,常熟自然也不例外。

比如南部新城热门楼盘湖畔现代城两次开盘均是约144㎡以下户型最先售罄,近期开盘的澜悦雅筑和橡树澜湾花园均是以小户型最受欢迎,足以见得小户型的火热程度。

小户型成交量占据市场成交大头的背后,“刚需主导购房市场”是大多数城市的共同特征。

原因也很好理解,一方面,常熟需求增长主要来源于学区房,这部分需求均为刚性需求;另一方面,常熟的房价收入比居高不下,大部分刚需客无法在首次购房时就担负得起大面积的住宅。

如此一来,根据住房面积划分“刚需型”和“改善型”住宅的说法才应运而生。

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2020年将成为“改善型住房元年”

最近,有机构发布测算,称2020年将成为“改善型住房元年”,刚需型住宅统治市场的现象不复存在,90平米以上面积住房的市场需求迎来逆袭?

这些话的依据是什么?

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第一,一二线城市主力置业人口年龄中枢上移。这句话听起来很拗口,解释起来也很简单。一般来说,我们把20-60岁的人群称作房产的“主力置业人群”,这其中,20-34岁以首置需求为主,35-60岁以改善需求为主。再对改善需求进行细分,35-45岁一般为二次购房的首改群体,45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体。

我国20-50岁的人群数量在2013年已经达到峰值,有数据预测,受益于城镇化率提升和总人口增长,2045年以前,20-60岁城镇人口数量仍将稳定在5.5亿人左右。总量稳定,但老龄化趋势已成既定事实,因此改善型群体的比重将逐年增加。

联合国预测我国未来的人口年龄结构走势,2020-2030年,首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。由图可知:2020年至2030年,35-44岁的改善型人群占比不断上升。

第二,二胎家庭增多。国家卫生健康委发布的报告显示, 2018年中国出生人口为1523万人,二孩占比保持在50%左右。相对于小户型就能满足基本生活需要的三口之家来说,二孩家庭的住房置换需求明显更高,这也是改善型需求增多的重要原因。

测算显示,2019-2030年,全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平,占总需求的53.2%。未来十年,受益于人均住房面积增加,居住条件改善需求持续增长,并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源,房地产市场进入改善时代。

尽管这只是一个理论数据,但随着人口结构的改变,换房需求的确会在一定程度上左右市场。而对于购房者来说,“换房”也是一个绕不开的应用性话题。

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什么时候是换房的最佳时机?

如果说首置刚需购房的最佳时机是“当下”,那么换房的最佳时机,也是“当下”。当然,这两个“当下”的意义全然不同,第一个“当下”,是指一旦需求产生,即尽早上车;第二个的意思则是,小涨或横盘的市场,是最适合换房的市场,比如多数一二线城市的“当下”。

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大概率来说横盘期,最适合换房。相较于市场波动极大的行情下,市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上都相对适中,在这个时期置换不用过于担心和纠结。

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刚需换房到底应该如何选择合适的房子?

1、如果楼市上行,房价一路上涨,建议先买后卖;楼市下行,房价一路下跌,建议先卖后买。如果在楼市平稳期换房,分两种情况:一是楼市高平台,可以从容入市,二是楼市低平台,要先买进后卖出。最佳换房期是高平台。

2、换房要务实一点,一是衡量自己的经济能力,二是清晰自己的改善需求,三是不要盲目追求十全十美;在讲究保值增值的前提下,应该尽可能选择成熟片区。成熟片区的特点是规划已经完成,预期稳定,当楼市大风大浪袭来的时候,这种地段的房子抗跌保值性好。

3、不要选择老破小,改善换房跟刚需初次买房的思维不一样,刚需人士从性价比的角度考量,当然还是可以选择老破小;但换房的首要因素应该是追求品质更好的楼盘,相反地段倒不是最重要的,可以有所舍弃。

4、慎选商品房混搭的楼盘,同样是一个小区,你花更多的钱住洋房别墅,但普通住宅的业主跟你享受的配套是一样的,你心里平衡吗?

5、交通配套不可忽视,交通是城市的命脉之一,无论是刚需还是换房改善客群,都不能忽略交通的价值。

6、尽量选择物业更好的楼盘,换房肯定是要换更好的,物业好的楼盘更能保证居住舒适度以及房产价值提升。

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来源:郑州楼市沙小僧

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